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ハッピーリッチコラム バックナンバー

第220号 『中古住宅の診断、義務化へ』
     ~住宅診断は日本の住宅ストックの流通を促進するか?~
2015/06/23

私的年金をつくろう 『ハッピーリッチ・アカデミー』第220号

こんにちは!
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、
ハッピーな人生を送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」
管理人の川瀬です。

 

今回は「中古住宅」についてです。

「中古の家を安心して買うことができる」という環境作りが進んでいますよ。

 

■中古住宅って安心して買えますか?

 

今、空き家が問題になっていますね。総数で約820万戸、日本の住宅の1割強が空き家となっているそうです。空き家は、放っておくと老朽化します。街の景観を乱しますし、防犯上もよろしくない。なにより日本の資産(ストック)が有効に活かされていないという点でもったいないことです。

 

国が目指している住宅市場の姿は、

「これからは新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換する」

ことです。

(「国土交通省「中古住宅・リフォームトータルプランの概要」より)

 

でも、現実はなかなかうまく行きません。

今の日本は依然として新築中心です。中古の取引量は全体の1割強程度に過ぎません。

 

私は住宅相談や宅建業の仕事もしていますが、家を買おうかなと思っている人の希望はほとんど「新築」です。予算の都合などで「新築は無理」、となった段階で「中古でもしょうがないか」となります。

 

中古住宅は確かに新築よりは購入金額は安いですし、いい場所にあることもあります。

でも家を買う人にとって古い家は心配なのです。

 

「耐震性や耐久性は大丈夫か」

「修繕がいつ頃に、どれくらい必要で、どれくらいお金がかかるのか」

「そもそもあと何年くらいもつのか」

 

30歳の人が築20年の家を買ったら、60歳の時に築50年になっています。80歳まで生きるとすると築50年の家があと20年持つのか、となります。老後の時点では資金的にももう建て替える余力はないでしょうからね。また、安いと思って買った中古住宅が後から修繕費がすごくかかるくらい劣化していたら目も当てられません。

 

■中古住宅診断が義務化へ

 

そこで国としても安心して中古住宅を取得できて、中古住宅の流通が促進されるような取り組みを進めています。

ちょっと前の記事ですが、これは中古取引においては本来あるべき姿だと思います。

中古住宅の流通もこれで弾みがつくかもしれませんね。

 

<中古住宅の診断を義務化 販売時、不安除き取引促す 政府・与党が法改正へ>

(2015年4月27日付 日本経済新聞)

『政府・与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明するケースを防ぐ。一方で販売情報も適切に開示し、安心して売り買いできる環境を整える。少子高齢化で空き家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。』

 

中古住宅を販売するときに「住宅診断(インスペクション)」を義務付けるという動きです。インスペクションとは、住宅の耐久性や劣化状況を「インスペクター」と呼ばれる住宅診断の専門家が第三者的な視点で点検する仕組みです。欧米では当たり前になりつつありますが日本ではまだまだです。

 

特に買主側にメリットが大きいと思います。

住宅診断が行われるようになれば、事前に家の状態について専門家の意見が聞けます。住宅の劣化状況、欠陥があるか、改修すべき箇所や改修にかかるおおよその費用などがわかるようになります。これまで中古住宅の情報としてまったくわからなかった建物の資産の価値がわかるようになれば大きな安心感につながるでしょう。

 

また売主側としても、契約した後になってから物件の瑕疵についてのトラブルに巻き込まれることが少なくなるとしたらメリットはありますね。状態の良い物件が築年数によらず適正に評価されるということにもなるでしょう。

 

■「インスペクションは販売価格を下げる」?

 

前述したようにこれまでインスペクション(住宅診断)の有効性については言われてきたものの実際には、販売前の中古住宅のインスペクションはなかなか普及しませんでした。

 

現在、中古住宅を仲介する宅建業者は、購入者に対して「重要事項説明義務」があります。

その内容は権利関係や登記の情報、電気・ガス・水道などのライフラインのことなど大変多くの内容が含まれます。でもそれらの調査は現地視察や役所、法務局で行うだけです。

現在の中古住宅市場では住宅診断まで行う業者や売主はほとんどいません。ほとんどが「現況有姿」、つまり、「今見たままの姿で買ってください」となっています。

 

「インスペクションなんてやると、家にケチをつけられて値引きを要請されるだけ。」

「時間もコストもかかって値段が下がるなんて売主には何のメリットもない。」

「そうこうしているうちに売れなくなったらどうする?」

 

インスペクションに関しては業界ではこういう声をよく聞きます。

でも、インスペクションをやったら価格が下がるというのは元々の値付けが間違っていたのでしょうし、「売れなくなる」などと言うのは、そもそもそんな物件は売ってはダメでしょう。ある意味これまではそのツケを買主が負っていたともいえます。

こういうことも「インスペクションはもうこれは義務なんです!」となれば慣習は変わっていき、いずれ収束していくかもしれません。

 

■普及への課題はありますが…

 

インスペクションで中古住宅の「質」が「見える化」していけば買主側への安心や物件価格の適正化につながっていき、政府が企図する流通促進においても有効に作用していくことと思います。

 

ただ、普及への課題はまだまだあると思います。

まず、ルール作りです。インスペクションは売主と買主のどちらがどのタイミングでやるか、費用負担はどうするか、といった具体的なタスクに関するルールです。

売る前の売主側が行うインスペクションは、本来の目的である「買主の安心」という意味で効果は限定されるのではないかと思います。基本は買主が自ら選んだインスペクターが客観的視点でインスペクションを行う方が有効でしょう。

また、住宅診断内容の基準作りも重要です。そしてインスペクターの養成と数の確保も課題ですね。

 

この「中古住宅の診断義務化」がいつから実施になるのかはまだ全然わかりません。またこれが国の思惑どおりに、中古住宅流通の活性化や空き家問題解消にどれだけつながっていくかもわかりません。時間はかかるかもしれませんが、ただ徐々に環境は整備されていくでしょう。

 

流通に耐えられないレベルにまで劣化した住宅はその価値が明らかになることでいずれ中古市場に出られなくなっていくでしょう。それをそのまま空き家で置いておくと状況次第で固定資産税が6分の1になる優遇がなくなることも決まりました。

住宅の劣化状況が透明化されて、中古売買価格へ反映されるようになれば、一般消費者の方も新築の時から性能への関心がもっと高まるでしょう。建てた後も価値を落とさないために維持・メンテナンスの質が上がっていくかもしれません。

そうして日本の住宅の「質」が上がって、誰もが安心して家を買うことが出来、健やかな暮らしが実現できるような家がストックされていくといいですね。

 

まずは私たち業界に関わる人間が意識を変えていかねばならないと思います。

 

今回は以上です。

次回もお楽しみに!

 

【編集後記】 「浦和レッズ優勝」

 

Jリーグの1stステージはレッズが無敗で優勝しましたね。これはとてもすごいことなのですが、全然盛り上がっていません。

関心のない方にとってはまったく知らないことでしょうし、どうでもよいことだと思いますが、J1リーグは今年から2ステージ制になりました。だからこんな時期に優勝が決まったりするのですが、この2ステージ制、サポーターはほぼ賛成していません。しかも、最終的な年間チャンピオンの決定の仕方も野球のクライマックスシリーズみたいなちょっと難しい制度になったので、場合によっては1stでも2ndでも優勝していないチームがチャンピオンになる可能性もあります。こういうことをやっているとサポは離れていきますよ。そもそもですね……、と長くなりそうなのでこの辺にしておきます。とりあえずレッズサポの皆さん、おめでとうございました!