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ハッピーリッチコラム バックナンバー

第86号 『住宅販売は回復するか?-その3』
    ~「建築着工統計調査報告」より~
2010/02/16

私的年金をつくろう 『ハッピーリッチ・アカデミー』第86号

こんにちは!
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生
を送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

住宅販売シリーズの3回目です。
今回は「新設住宅着工戸数」を見てみたいと思います。

『住宅販売は回復するか?(3)』
~「建築着工統計調査報告」より~

■住宅着工戸数はついに「100万戸割れ」!?

景気のバロメータにもなっている住宅市場動向の代表的な統計情報として
「新設住宅着工戸数」があります。国土交通省から毎月発表されている統計で、
新築された住宅が何戸あるかというものです。

これが今年度はものすごく落ち込みそうなのです。
過去3年で見ます。(※年度集計ですので各々4月~3月までの12ヶ月間)

平成18年度:128万戸
平成19年度:103万戸
平成20年度:103万戸

と、100万戸水準だったのが、今年、平成21年度は「80万戸」を切るかもしれない
と予想されています。

新設住宅着工戸数は、近年のピークだったのが平成8年度で、この時は低金利や
消費税増税前の駆け込み需要などがあって、「163万戸」でした。
この時からおよそ10年ちょっとで半減したことになります。
人口減少とともに、「いつか100万戸を切るだろう」と言われ続けてきましたが、
いきなり前年比20%以上のダウンで一気に80万戸を切ることになるとは・・・と
いう感じで住宅業界には衝撃が走っています。

今回はこの「新設住宅着工戸数」、もう少し細かく見てみて、今の住宅マーケット
の動向をつかんでみたいと思います。

■戸建、マンション、賃貸アパート・・・80万戸割れの犯人は?

平成22年1月26日発表の速報値から、平成21年1月~平成21年12月までの12ヶ月間
で見てみましょう。

直近12カ月の総合計は、78.8万戸。(前年同期109.3万戸):
前年同期比▲27.9%です。

この新設住宅着工戸数の中には、
「持家」(いわゆる一戸建ての注文住宅)と
「貸家」(いわゆる賃貸アパート・マンション)、
「分譲」(分譲マンションと分譲一戸建)
があります。

それぞれの内訳を見てみましょう。

・持家:28.4万戸
(前年同期:31.8万戸) → 3.4万戸減:前年同期比▲10.6%
・貸家:32.1万戸
(前年同期:46.4万戸) → 14.3万戸減:前年同期比▲30.8%
・分譲マンション:7.6万戸
(前年同期:18.2万戸) → 10.6万戸減:前年同期比▲58.0%
・分譲一戸建て:9.1万戸
(前年同期:11.5万戸) → 2.4万戸減:前年同期比▲21.2%

どうです?
80万戸割れの犯人がわかりましたか?
全体的に落ちているのは事実ですが、中でも特にすごい落ち方をしているのは
「分譲マンション(10.6万戸減)」と「貸家(14.3万戸減)」であることが
わかります。
分譲マンションと貸家であわせて約25万戸も減っています。

分譲マンションは、もともと3年前の耐震偽装問題以降、耐震基準などが厳しく
なった建築基準法改正の影響や、2年前の原油高に伴うコンクリートや鉄骨など
の建築資材の高騰などが遠因となって供給が激減していました。そこにリーマン
ショック以降の需要(買い手)の落ち込みが追い打ちをかけている状況です。
マンションデベロッパーさんがバタバタ倒産したのも「むべなるかな」、です。

貸家(賃貸アパート・マンション)の落ち込みは需要(借り手)の落ち込みと
いうより、今まで建て過ぎた反動が大きいように思います。
貸家の着工戸数は平成17年度には、51万戸、平成18年度には53万戸もありました。
これはその当時日本の不動産ミニバブルの主役だった不動産ファンドがカネ余り
と低金利を背景にバンバン賃貸物件を建築していたことも遠因です。おかげで
いまだに都市部には空室のままの賃貸物件が結構ありますし、そのため銀行も
賃貸マンション建設への融資には慎重姿勢になっています。全体的に今の貸家
新築市場は調整期間にある、と言えると思います。

いわゆる「夢の一戸建」である「持家」、「分譲一戸建」もふたケタ減ですが、
落ち込みは貸家や分譲マンションほどではありません。それにここ3カ月(平成21年
10月~12月)はかなり回復しています。(持家はプラスに転じています)

もう100万戸時代が来ることはないでしょうが、統計を見ますと、現在の極端に
ひどい住宅不況の市況は、まずは「一戸建て」から回復が始まっていきそうな
感じがしますね。

今回は以上です。次回もお楽しみに!

【編集後記】 「オリンピックの影で・・・」

バンクーバーオリンピックが始まりました。新聞もテレビもオリンピック一色
ですね。
そのお陰でその他のニュースがあまり目立たなくなっていますが、その恩恵を
一番受けているのが民主党政権ではないでしょうか。
ニュースに取り上げられないことをいいこと(?)に、小沢幹事長のおカネの
問題を横に置きつつ、「消費税増税論議を始める!」とか「子ども手当満額支給
は無理かも・・・」とか「普天間継続使用」とか、いろんなことを言い始めて
います。
民主党、オリンピックに悪ノリです。