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ハッピーリッチコラム バックナンバー

第85号 『住宅販売は回復するか?-その2』
    ~ローン金利次第でマイホームの値段は変わる?~
2010/02/02

私的年金をつくろう 『ハッピーリッチ・アカデミー』第85号

こんにちは!
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生
を送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

今回も前回に引き続き、これからの住宅動向について見ていきたいと思います。
今回は「住宅ローン金利」についてです。

『住宅販売は回復するか?(2)』
~ローン金利次第でマイホームの値段は変わる?~

私、月2~3回ほど住宅購入をご検討なさっている方々にセミナーや相談会を
やっています。

その中でよくあるご質問が「住宅購入のタイミングについて」です。
「今は買い時でしょうか?」という話ですが、今までは、

「急ぐ必要はないですよ。じっくり考えて、本当に買いたいと思った時、買えると
思った時が買い時ですよ。」と言っていました。

でも最近は、
「無理して買う必要はありませんが、いつか買おうと思っているのなら今だと
思いますよ!」と言っています。それくらい今は住宅購入するには良いタイミング
だと思います。

その理由のひとつが、「金利が低いから」です。

■住宅ローン支払いで金利の影響は大きい!

『人生で一番大きな買い物は「家」ではありません。』
という話はよく聞かれると思います。
答えは「住宅ローン」です。同じ価格の物件を買ったとしても、住宅ローンの選び方
で利息も含めた総支払額は何百万円も違ってくることがあります。

例えば
「3,000万円」の住宅を買って全額住宅ローンを組んだとしたら、「金利3%」の場合
で総支払額は「約4,850万円」。およそ1,850万円が利息です。(期間35年として)

これが「金利2%」の場合だと、総支払額は「約4,170万円」。利息はおよそ1,170万円
です。
金利が1%違うと総支払額が「約680万円」違ってきます。
大きいですよね。

支払い利息の総額に一番おおきな影響を与えるのが「金利」です。
金利が安ければ当然支払い利息額は少なくて済みます。

住宅ローンは一度組んでしまえば、30年も35年もこつこつと支払っていくのであまり
気づきませんが、適用金利の違いで出てくる支払い総額の差は想像以上に大きいんです。

■今の住宅ローン金利の状況は?

今、住宅ローン金利は相当低くなっています。
東京三菱UFJ銀行の店頭表示金利で見ますと、(2010年2月1日時点のHPより)
  ・変動:2.475%
  ・5年固定:3.6%
  ・10年固定:4.25%
・・・などとなっています。

店頭表示はいわば表向きの金利でして、これだけ見るとそれほど数年前と変わって
いないのですが、実際の適用金利はここから「1.5%引き!」なんていうのが当たり前
になっています。銀行間の住宅ローン獲得競争が激しくなっており、「金利優遇
キャンペーン」が常態化しているのです。

金利の低い銀行ですと優遇後の適用金利が、変動で1%を切るものとか、10年固定でも
「2.0%」という水準のものがあります。
出血大サービス状態ですね。

1年ちょっと前、リーマンショックの後の金融緩和で、世界の先進国の金利がドーンと
下がる中、唯一金利が下がらなかったのが日本でした。

なぜなら、「日本の金利はその時すでにゼロ金利だったから」です。
日本の金利はもうこれ以上下がりようがない水準にあります。

私もこの状況を見て、昨年9月に変動から10年固定に借り換えをいたしました。
(詳しくは、弊メルマガ76号で! http://www.happyrich.jp/column/076.html)

その私が借り換えた昨年9月の水準よりも今は金利が0.2%ほど上がりました。
0.2%上がっただけでも大きいですよ。
3000万円、35年借りたとして金利が0.2%違うだけでも総支払額は133万円ほど
増えますからね。

住宅ローンを組むことを考えている人は、金利の低いタイミングでローンを組むこと
の重要性をよく理解して判断しないといけませんね。
もちろん変動と固定などの金利タイプの違いについてのリスクは十分ご注意を。

■「性能の良い家」の方が安くなる!?

最後にひとつ情報です。
いろんな銀行が金利優遇をしていますが、政府も住宅購入者を後押ししています。

『平成22年度2月15日より「フラット35S」の金利引き下げ幅が拡大されることに
なりました。』
参考:住宅支援機構HP http://www.flat35.com/kaitei/kakujuu2202.html

長期優良住宅などの高性能な住宅を購入して、「フラット35S」(35年間の長期固定
金利ローン)を使う場合、当初10年間の金利が1%優遇されることになりました。
(今までは0.3%の優遇)

1%の優遇ということは、当初10年間でもそれだけで総支払額が300万円以上変わって
きます。

これはデカいですね。

住宅ローン減税と併せて考えると総支払額はかなり減らすことができます。
優良住宅は「高い」というイメージがありましたが、最近ではずいぶん値ごろ感の
ある価格帯でも出るようになりましたので、これなら普通の住宅より総支払額でみる
と安くなるんじゃないでしょうか。
検討されている方は色々調べてみることをオススメします。

過去最大の「住宅ローン減税(最大500万円)」や「贈与非課税枠の拡大(1500万円
まで)」、(おまけに住宅エコポイント)も含めて今の政府のこれら「住宅取得支援
施策」は経済政策的にはあまり評判はよくありません。

「こんな不況ではこの程度の支援では家を買おうという気にはならない。だから
経済的にプラスにはならない。」という論調です。

ただ、もともと買おうと思っていて、時期を見計らっていた人にとっては、これらの
政策は十分魅力的な話だと思いますね。
これらの支援策はかなり「太い!」ですよ。

今回は以上です。次回もお楽しみに!

【編集後記】 「有楽町西武と京都河原町阪急」

有楽町の西武百貨店と京都河原町の阪急百貨店が閉鎖を発表しましたね。
どちらも一等地にある旗艦店といってもいい店舗ですから結構衝撃的なニュース
でした。
新聞では「不況のあおり」とか「消費者の節約志向」などを原因として上げてい
ます。先の日本航空の時も「サーズやリーマンショック以降の不景気が直撃」など
と書いてありましたが、そういった環境変化などの「外部要因」だけが原因では
ないはずです。環境の変化に対応できなかった「内部」にこそ原因はあるはず
ですから・・・。
企業で働く者として他山の石として自省したいものです。