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ハッピーリッチコラム バックナンバー

第50号 『不動産はまだまだ下がる?-その1』
    ~銀行が不動産会社にお金を貸さないそのワケは?~
2008/09/30

私的年金をつくろう 『ハッピーリッチ・アカデミー』第50号

こんにちは!
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生を
送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

祝!50回!
このメルマガは隔週でお届けしていますので、スタートしてからこれで約2年が
経ったことになります。
いつもお読みいただきましてありがとうございます。
これからも大きな視点で家計を捉えていきたいと思います。

今回のテーマは「不動産」です。
不動産市況が悪くなり、不動産価格も下がっていますね。
これからどうなっていくのでしょうか?不安です・・・

『不動産はまだまだ下がる?その1』
〜銀行が不動産会社にお金を貸さないそのワケは?〜

不動産会社の倒産が相次いでいます。

経営が悪化する理由は様々です。
中でも、不動産会社でのその一番大きな理由は「銀行からの融資が止まったから」
でしょう。
分譲マンションや商業ビルを開発する「ディベロッパー」と言われる不動産会社に
向けた、銀行の融資姿勢が厳しくなっているのは事実です。

「それって貸し渋り?」・・・と思いますよね。
「金融庁が不動産会社向け融資を規制しているのではないか?」といぶかる声も
あります。
90年前半にバブルが崩壊したのも、行き過ぎた不動産価格を調整する目的を持って、
当局が不動産会社向けの融資量を規制したことがきっかけでした。

でも、実際には、金融庁からそのようなお達しはないようです。
「じゃ、なぜ不動産会社にそんなに厳しいの?」と、何人かの銀行の知り合いに
ことあるごとに確認してきましたが、理由はひとつ。

「売れていないから」

「分譲マンションなど、ちゃんと売れているところには貸しています。」
もしくは、「今あるマンション在庫を売り切ったら貸します。」
・・・と、どの銀行員も口をそろえて言います。
(今どきそんなところはないけど・・・)と思いつつ・・・。

■分譲マンションはなぜ売れなくなった?

では、なぜ不動産は売れなくなったのでしょうか?

分譲マンションで言うと、ひとつは「価格が上がりすぎた」というのがあります。
この2年ほどの間に建設資材の価格は1.4倍くらいになりました。
資材の高騰は、中国などの「新興国の建設需要の拡大」と「原油高」が二大理由です。
東京都の分譲マンションなどはもはや普通の給与水準では買えないくらいの価格に
なってしまいました。
とてもじゃないけど売れない価格帯になってしまうので、開発計画が凍結された
マンションプロジェクトも少なくありません。

購入希望者から見ても、今、これだけディベロッパーの経営不安や倒産が出ると、
「投げ売りが出たりして、もっと安くなるのでは?」という購入先送り心理も働いて
くるでしょう。
実際、損切り覚悟の新築物件は結構売れているようですし。

■銀行は不動産会社に厳しい?

実際、銀行はずいぶん前から不動産開発資金の審査には厳しいものがありました。
その背景には、「不動産はすでに開発しすぎではないか?」という認識があります。
特に、分譲マンションなどの「住宅開発」では、人口減少社会になった今、
中長期的に見ても供給過剰感があるのは否めません。

銀行は、不動産資金には厳しいのです。
掛け目(※)をしっかり見た上で不動産担保(※)を取って、融資をしてきました。
貸し倒れになったときの引当金も事前にちゃんと積んでいます。
だから大手銀行などはこれだけ不動産会社が倒産しても業績への影響がそれほど
大きくないでしょ?

(注記)
※掛け目:安全率のこと。価格の下落や処分費用を見込んだ上で、価格の6掛け
      とか7掛けで融資します。
※不動産担保:借金のカタに取った不動産のこと。貸し倒れのときには売却して
      融資を回収します。

■不況の元凶はあの悪者!

もうひとつ、不動産開発会社がバタバタ倒産する大きな理由があります。
それは、もうすっかり誰でも知っている世界の悪役「サブプライムローン問題」
です。

なぜ、サブプライム問題がディベロッパーの経営に影響を与えたのか?
そして、日本の不動産は今後どうなるのか?
それらも含めて次回にいたしましょう!

今回は以上です。次回もお楽しみに!

【編集後記】 「世界的金融危機です!」

いや、「次回にいたしましょう!」とか言っているうちに世界の情勢は激変しますね~。
2週間前、この「編集後記」でリーマンショックのことを書きましたが、それ以降
ものすごいスピードで毎日いろんなことが起こっています。
今朝も、アメリカ下院で金融安定化法案が否決されたことでNYダウが777ドルも
下落して、世界中のマーケットに激震が走っています。
ヨーロッパでも、アメリカ以上の住宅バブルと言われてきたイギリスで銀行が国有化
されましたし、ベネルクス系の金融機関も破綻状態になっているようですし・・・。
世界的金融危機ですね。
日本では円高と株価下落が進んでいますが、ドルは中期的に見てまだまだ下がりそう
ですね。
この激風に吹き飛ばされないように踏ん張っていかないといけませんね。
足腰鍛えないと・・・。