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ハッピーリッチコラム バックナンバー

第28号 『知っておきたい住宅ローン-その5』
    ~変動金利型のリスクを知ろう!~
2007/11/27

私的年金をつくろう 『ハッピーリッチ・アカデミー』 第28号

こんにちは!
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生を
送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

今日は「知っておきたい住宅ローンシリーズ」
第5回「変動金利のリスクの大きさを知ろう!」

『知っておきたい住宅ローン5』
〜変動金利型のリスクを知ろう!〜

■「金利が低いから今が買いどき?」

住宅販売の現場での光景です。
(営業マン)
「金利が低い今が住宅の買い時です!金利が1%上がると返済総額は何百万円も
増加しますよ!」
(お客さん)
「え!そうなの??」
(営業マン)
「例えば、3000万円のマンションを35年ローンで買うとしたとき・・・、
「金利3%」の総支払額は・・・4,849万円
「金利4%」の総支払額は・・・5,579万円
その差、なんと730万円ですよ!!」

(お客さん)
「えー!じゃ早く買わなきゃ!」

と、こんな簡単には行きませんが、ありがちなセールストークですね。

でも、このトークは住宅ローンを金利がずっと変わらない全期間固定金利型で
組んだときだけの話です。
変動金利型なら金利の上昇に応じて、返済額も増加していきますからね。
(もしこういう営業マンがいざ住宅ローンを組むときに「変動型」を勧めてきたら
「さっきの説明はなんだったのか!」と怒っていいです)

変動金利型は適用金利が上がったら返済も上がります。
当初設定した返済計画も変わります。
場合によっては返済が厳しくなるケースも出てくる可能性があります。

この「金利が上がったとき」というのが変動金利型の一番のリスクです。

■変動金利型のリスク「未払い利息」とは?

「変動金利型」のリスクでは「未払い利息」という言葉を覚えておいてください。
少し説明しますね。

・変動金利型では適用金利は半年に1回見直しします。
・ただし、この間に金利がドーンと上昇したとしても、返済額もドーンと上がる
わけではありません。
・急激に返済額が上がってしまうと家計にも影響が出ますから、返済額自体は
5年間変わらないことになっています。
・さらに返済額が上がったとしても「従前の返済額の1.25倍まで」ということに
なっています。

これはありがたい措置ですね。

でもこの措置には怖い側面もありまして・・・

返済額が変わらない5年の間に金利が上昇すると、
毎月返済額の中の利息額が増えてきて元本がなかなか減らないということになります。
さらに急上昇すると、
場合によっては毎月の利息額が毎月返済額を超えてしまう場合があるのです。
そうすると、毎月返済していても借入れの元本は全然減らない上に払いきれていない
利息額が発生します。
これを「未払い利息」といいます。

このように変動型は金利が上昇すると返済計画に狂いが出てきます。
ですから金利の上昇をあらかじめ想定して計画を考えることは「変動型」を選ぶ上で
とても大事なことなのです。
金利上昇に鈍感で5年後に返済額が見直されて初めて元本が減っていないことに気づく
ようではローン破産者へまっしぐらです。
くれぐれも「当初金利が安いから」という理由だけで「変動型」を選ばないように
してくださいね。

■変動型を選んでもいい人とは?

「未払い利息」は確かに発生したら怖いですが、それでも変動型を積極的に選ぶ人も
中にはいます。
変動型のメリットはなんといっても「金利が低いこと」。
当初金利が低いので当初は元本が早く減ります。
ローンを10年~15年で返せる、また繰上げ返済もがんがん出来そうだという人は
変動でもいいと思います。

それから常に金利動向をウォッチできる人。
金利変動に応じて借り替えや返済額の見直し、場合によっては固定に切り替えるなどの
対処ができる人なら大丈夫です。

例えば「未払い利息」が発生するレベルの金利上昇ってどれくらいかを把握しておく
のも良いでしょう。

例えば、3000万円を30年3%で借りた場合毎月の元利返済額は、126,481円です。
この場合で、5年後に「未払い利息」が発生する金利水準は、「5.6%」です。
(※計算式下記)
5年後の住宅ローン金利が5.6%以上になる可能性はどれくらいあるのか、なんてことを
皆さんがそれぞれ判断してもらえれば良いのではないでしょうか。

■結論!住宅ローンはあなたの考え方次第

「金利タイプはどれが良いか」これはあなたの考え方次第だと思うのです。
金利はそんなに上がらない、返済は早めに出来る、金利動向を常にチェックできる・・・
こういう人は変動型を選んでも全然OKだと、私は思うのです。

次回は、「繰り上げ返済の金融効果」と「頭金は本当に2割必要か」の2本立てです。
お楽しみに!

<※未払い利息の計算式:126,481円×12ヶ月÷5年後の元本2,667万円=0.056>

【編集後記】「私のケースをお話します」

最後に、恥ずかしながら私のケース。
私は、5年前に積極的に「変動型住宅ローン」を選びました。
そのときの「考え方」はこうでした。
(考え方)
・私の場合、向こう10年間は子供が小さいので教育費があまりかからない。
・年俸制で働いているので若いうちのほうが稼げるだろう。
・「金利が上がるぞ!」というが、住宅ローンで大事なのは、いつ上がるかということ
  とそのときの借入れ残高(元金)ではないか。
・金利は当面上がらない。(と思った)
・もし上がったとしてもそのときまでに借入れ残高(元金)を減らしておけば金利上昇
  の影響は小さい。
(結論)
・だから、余裕を持って無理なく返せる金額はいくらかの計算をして、余裕が出て
  お金が残ったらどんどん繰り上げ返済をして元金を減らそう。
・ローンは一番金利が低いものを選び、この10年間で返してしまうつもりで頑張ろう!

と考えて、特別優遇付きの変動金利型でローンを組みました。
このあたりのアドバイスは、住宅会社の営業担当の方も銀行のローン担当の方も
まったくしてくれませんでした。(←偉そうに言わせていただくとこれが今の
住宅ローンの提供環境の課題だと思います)

まだまだ金利は低いので今のうちに頑張って繰り上げ返済します!
つらいけど。