第84号　『住宅販売は回復するか？－その１』
　　　　～住宅価格はどうなっていくか？～

2010/01/19

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□私的年金をつくろう　『ハッピーリッチ・アカデミー』第８４号
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こんにちは！
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生
を送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

今回から数回にわたり、これからの住宅動向について見ていきたいと思います。
まずは「住宅価格」についてです。

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『住宅販売は回復するか？（１）』　～住宅価格はどうなっていくか？～
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民主党の景気対策のメインのひとつが「住宅政策」です。

優良住宅に対する金利優遇や住宅エコポイントなどが検討されていますね。
確かに住宅産業は景気波及効果が大きいですから、住宅の売れ行きが回復するの
は景気的には良い材料です。

でも、住宅着工戸数はこの1年でかなり激減しました。
さて住宅販売動向は今後どうなっていくのでしょうか？

■住宅価格はどう推移してきたか？

まず今回は、「価格」についてです。

首都圏の分譲の新築一戸建ての価格推移を見てみます。
首都圏の分譲住宅価格は、リーマンショック前後の2008年秋頃から下落に転じ
ました。
平均価格のデータで見ると、2008年11月に、「4,025万円」だったものが、1年後
の2009年11月には、「3,442万円」まで下がりました。
平均価格はこの1年で「583万円」も下がったことになります。
今はほぼ値上がり前の2006年の頃の水準です。

ただ今はモノの値段が下がっていく「デフレ時代」です。
土地の価格や建築費、分譲マンションの価格もまだまだ下がるんじゃないか、
と期待している人も多いかもしれません。
しかしそんな環境が続いたのもそろそろ終わる気配があります。

■「混乱の状況」は収束へ

確かに平均価格はずっと下がってきました。ただ、2009年初めのころは毎月2～3％
程度ずつ下落していましたが、ここ数カ月は1％を切っており下げ止まりの傾向
があります。
また、売れずに住宅会社が保有している「分譲住宅の在庫戸数」は2008年11月
時点で約14,000戸以上ありました。それが1年後の2009年11月には約5,000戸と、
ピーク時の約3分の1まで減少しました。

状況を振り返りますと・・・
景気の悪化に伴い、この1年半ほどの間で住宅は急激に売れなくなり、分譲住宅
の在庫が一気に膨れ上がりました。保有している物件在庫の急増は住宅会社や
マンション会社の財務状態を圧迫して、資金繰りを悪化させますので、多くの
会社が倒産しましたね。

「明日はどこが倒産するか？」というような話が業者間では挨拶がわりだった
ような時期もありました。
そして倒産した会社の在庫物件を安く買い取って、安く販売する「アウトレット
マンション」も多く出回りましたね。
このころは販売価格なんてあってないようなもので「一声で500万下がった！」
なんて話もよく聞きました。

それが最近は各社の在庫調整も進み、大型倒産も聞かなくなりました。
価格は下げ止まりはじめ、そういったいわば「混乱の状況」もどうやら収束に
向かいつつあるようです。

マンションは、首都圏の新築の分譲マンションはすでに販売状況が回復しつつ
あります。
平均販売価格はすでに2006年の水準を下回っています。
新築マンションの売れ行き動向を示す「新築マンション契約率」（販売月に契約
が成立した割合）は、以前は50％台の月もありましたが、最近は70％程度で推移
しています。

■価格的には住宅は良い購入タイミング

住宅購入者側から言えば、収入状況が急速に改善したわけでもないので、急激に
住宅が売れ始めて、価格がＶ字で上昇することは考えられませんが、少なくとも
これ以上価格が下落を続けていくことも考えにくい状況になってきました。

土地を買って注文住宅を建てようかなと考えている人にとっても、分譲住宅を
買おうかなと思っている人にとっても、地価が下がり建築費も安くなってきた
今が、少ない予算でマイホームを手に入れる良いタイミングであるのは間違い
ありません。
1年で500万円以上も価格が下がったわけですからね。

首都圏と地方とはまた状況が違うとは思いますが、住宅価格はいつ反転しても
おかしくない水準になってきていると言えると思います。

今回は以上です。次回は「住宅ローン金利」について見てみます。

次回もお楽しみに！

【編集後記】　「中食」

私どもの会社はわりと住宅街っぽい周辺環境なので、会社での昼食は出前やテイク
アウト、コンビニのお弁当などで済ましている社員がほとんどです。外で食べる
外食に対してこれらは「中食」と言いますが、不景気の影響もあってか、これは
サラリーマンの昼食としても世間一般的にも増えているようですね。パソコンの
画面を見て仕事をしつつ昼食を取るのが当たり前の風景になりつつあるようです。
本当は気持を切り替えて外に出て仲間とコミュニケーションを取りながら昼食を
とるのが私は好きなんですけどね。