第61号　『住宅購入、不況の今は買い時？－その２』
　　　　～失敗する買い方、失敗しない買い方とは？～

2009/03/03

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□私的年金をつくろう　『ハッピーリッチ・アカデミー』第６１号
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こんにちは！
明るく前向きに自分の財産を築いていこうと頑張るみなさんに、ハッピーな人生を
送るための情報を提供する「ハッピーリッチ・アカデミー」管理人の川瀬です。

今回は、前回に続きまして「住宅購入」のお話です。

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『住宅購入、不況の今は買い時？（その２）』　「失敗する買い方、失敗しない買い方とは？」
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前回、「住宅購入」についてこう書きました。

「今は住宅を買う条件がそろっています。
欲しいと思っている人は早めに買った方がいいとも思います。
でも、決して無理はしないでくださいね、とアドバイスしています。
無理をして、慌てて買って、後で苦しむことのないように資金計画は慎重に立てましょう。」

今回は、それは具体的にどういうことなのか？ということをもう少し考えてみたいと
思います。

■失敗しない住宅購入の仕方とは？

今は住宅の値段も値ごろ感があるし、減税もある、金利も低い、ということで確かに
経済環境的には「買い時」といえます。

その一方で、「年収が下がるかもしれない・・・」、「会社がどうなるか・・・」、
「生活費が上がるかも・・・」

こんな不安もあって「こんな時期にローンを組むなんてリスクがある！」という声も
ありますよね。

住宅を買って後でローン負担に苦しむという話はよく聞きます。
ただ、そういったケースで言えるのは、
「ローンで苦しむ原因」は「ローンの組み方が正しくなかったから」です。

逆に言うと、ローンの組み方さえ間違えなければ、それほど大きな失敗をすることは
ないはずなのです。

では、住宅購入で失敗しないためにはどうしたらよいのでしょう。

よく私たちは住宅相談会などでは、
「まず物件を見るところから始める・・・ということはやめた方がよろしいでしょう！」
と申し上げています。

例えばこんな感じです。

「よし、買い時のチャンス到来！長年の夢だった家を買おう！」
・・・と夫婦で盛り上がって、チラシを見たり、ネットで調べたり、住宅情報雑誌を
買ったりしはじめます。

「よくわからないな～。ともかく見に行ってみよう！」
休みの日にマンションのモデルルームに行くと、そこは夢の世界。
ぴかぴかのお部屋に素敵なキッチンやおしゃれな家具。

夫婦で、ぼーっと見て回っていると、
「こちらへどうぞ」と営業マンにうながされて相談テーブルに座ります。

営業マンに「年収はどれくらいですか？」と聞かれます。
おおよその額を答えると、カタカタッとパコソンを叩いて、
「なんとか予算的にも大丈夫です！」と言われて、ほっとひと安心。
さらに、ワンランク上のグレードのお部屋を勧められたり、オプションをつけたりして・・・

最終的に少し予算を上回ってしまっても・・・、
「もうちょっと頑張れば・・・」、「御主人がすこし節約すれば・・・」、
「奥さんも働いて夫婦で返せば・・・」

・・・ってな話があって、最後には夫婦で顔を見合せて・・・

「一生に一度の夢のマイホーム。妥協して後悔しないように頑張ってみようか！」と、
思い切って購入しました。

めでたし、めでたし。

・・・とはなりませんね。間違いなくあとで後悔します。
これが一番ダメな失敗パターンです。（よくありますけど）

■「借りることができる金額」と「無理なく返すことができる金額」は違う

営業マンが算出した金額は、年収から見たローン借入可能額です。
いわば、「銀行から借りることができるめいっぱいの金額」です。
営業マンは少しでも高いものを売りたいですから、こうして算出した金額を、
「これがあなたの予算です！」と説明するでしょう。

この「めいっぱい借りられる金額」というのが落とし穴なのです。
「借りられる金額」は、一般的には住宅ローンの年間元利返済額が年収の35％以内に
収まる金額を逆算して計算します。（※この「35％」を「返済負担率」といいます。
年収や銀行によって30～40％程度の幅があります。）

例えば、年収700万円の人の場合。
この計算をすると、借りられる金額は約5,300万円程度となります。
（※借入期間35年、評価金利3％、返済負担率35％で計算）

この計算方法は、「家計収入の35％を住居費に充てる」という考え方ですが、
ちょっと考えればこれだけで予算を決めるのは危険だということがわかります。

なぜなら、同じ年収700万円の人でも、
子供が３人いて子育て費用がいっぱいかかる家族と子供がいない家族ではローン返済に
回せる額は当然違います。
東京に住んでいる家族と地方に住んでいる家族とでは日常の生活コストが違います。
公務員さんと、年棒制で働く外資系のサラリーマンとでは年収の安定度だって違います。

5,300万円のローンを、金利3％、期間35年で計算すると、毎月の元利返済額は「約20万円」です。
「毎月20万円」←これが将来にわたる家計のやりくりの中で無理なく返し続けられるか
どうかをよく考えないといけません。
逆に、こんな説明をきちんとしてくれる営業マンは信じてもいいかもしれませんね。

■まずは「正しいあなたの予算」を決めよう！

まずは、「正しいあなたの住宅購入の予算」を決めることが大事です。
その際には、
「銀行から借りられる金額」
だけではなく、
「家計の中で毎月無理なく返せる金額」
をよく考えてから予算を決めることがポイントでしょう。

ここを押さえておけば大きな失敗はしません。
私たちも住宅ローン相談会などでは、まず予算をじっくり考えるところからやっています。
結構、ご夫婦でモメたりして大変ですが、でもこの予算決めが一番大事なのです。
住宅購入を考えておられる皆様、どうぞ良い住宅購入ができますことをお祈りしています。

今回は以上です。次回もお楽しみに！

私どもが運営しているサイトもご参考に！

■「住てつ」（お金のトレーニング）
　 http://www.jyutetsu.com/simulation/

■「住宅ローン大作戦」
　 http://www.hyas-loan.biz/knowledge.html

【編集後記】　「春遠からじ」

3月に入りました。
スポーツ界では今週からサッカーのＪリーグが始まりますし、野球でもＷＢＣが始まります。
いよいよ春到来という感じで、スポーツ好き（観戦のほう）の私はわくわくしております。
まだまだ寒い日が続きますが、確実に草花の芽も育っています。
景気も早く春のきざしが出てくるといいですね。